Bàn giao căn hộ là gì?
Căn hộ được bàn giao là thời điểm có ý nghĩa nhiều đối với chủ đầu tư lẫn khách hàng. Kinh nghiệm nhận nhà chung cư, căn hộ là điều khách hàng lần đầu tiên sở hữu nhà khó có được. Do đó 1FIX cố gắng viết bài này với mong muốn mọi chủ nhà có thể dễ dàng tiếp cận thông tin và kinh nghiệm này để có thể tránh mắc những sai lầm đáng tiếc khi nhận bàn giao căn hộ.
Điều kiện để bàn giao căn hộ chung cư
Sau khi hoàn thành công trình xây dựng, chủ đầu tư thường bàn giao cho chủ sở hữu để hoàn thành hợp đồng giữa người bán và người mua đã thỏa thuận. Để việc bàn giao thuận lợi cho cả 2 bên, bạn cần chú ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư như sau:
Khoản 2, Điều 4 Nghị định số 46/2015/NĐ – CP
Hạng mục công trình xây dựng chỉ được phép đưa vào sử dụng sau khi đã được nghiệm thu. Công trình xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu của thiết kế, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, tiêu chuẩn áp dụng. Đồng thời, phải tuân thủ theo yêu cầu của hợp đồng xây dựng và theo quy định pháp luật.
Khoản 3, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2013
Chỉ được phép bàn giao công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng. Kể các các công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Tiến độ thực hiện cần phải đảm bảo theo hợp đồng đã phê duyệt.
Đảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung trong khu vực. Trong trường hợp bàn giao công trình xây dựng thô phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của công trình xây dựng đó.
Bạn có thể thấy là việc nhận bàn giao căn hộ không hề đơn giản và không thể làm qua loa được. Bạn cần bỏ thời gian để nghiên cứu thông tin kỹ để có quá trình nhận bàn giao đúng đắn. Xem thêm: Dịch vụ hỗ trợ nhận bàn giao căn hộ | Lần đầu tiên có ở Việt Nam
Kinh nghiệm nhận nhà chung cư, nhận bàn giao căn hộ
Nhận bàn giao nhà, người mua cần chú ý điều gì?
Cần chuẩn bị gì khi nhận nhà chung cư:
Danh sách chung cư bàn giao 2023 không được nhiều lắm do ảnh hưởng của 2 năm dịch. Nếu bạn chuẩn bị nhận bàn giao căn hộ thì, chúc mừng bạn. Và giờ là thời điểm bạn bắt đầu nghiên cứu cách để nhận bàn giao căn hộ sao cho đảm bảo lợi ích tốt nhất của chủ sở hữu!
- Đầu tiên, bạn phải dựa vào hợp đồng để xác định là bạn sẽ nhận bàn giao căn hộ thô, hoàn thiện cơ bản hay hoàn thiện cả nội thất để có thể lập cho bản thân một cách đánh giá phù hợp trong quá trình nhận bàn giao.
- So sách và đối chiếu các thỏa thuận trong hợp đồng qua danh sách (Check List đã tạo ở bước trên, hoặc tham khảo bên dưới): ví dụ như diện tích căn hộ thực tế, ban công, chất lượng tường, toilet, điện…
- Sau khi đã kiểm tra và đánh giá xong thì ký vào biên bản kiểm định và nêu rõ ý kiến của mình trong đó
Thủ tục nhận bàn giao căn hộ
Quy trình thực hiện thủ tục bàn giao căn hộ diễn ra như thế nào?
- Đại lý bán hàng sẽ thông báo bàn giao căn hộ cho khách hàng.
- Sau đó, bên bán chuẩn bị thủ tục bàn giao căn hộ theo yêu cầu. Nhận sự phụ trách bàn giao & khách hàng sẽ cùng kiểm tra chất lượng theo các mô tả sản phẩm đã thể hiện trên hợp đồng.
- Nếu đồng ý nhận căn hộ, khách hàng sẽ phải ký các biên bản giao nhận và nhận các điều khiển của thiết bị, chìa khóa…của căn hộ. Nếu khách hàng chưa hài lòng và từ chối nhận bàn giao căn hộ, người mua sẽ phải ký xác nhận từ chối, ghi rõ nguyên nhân và yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện căn hộ vào biên bản. Yêu cầu bên bàn giao hẹn thông báo phương án và thời gian xử lý để thống nhất lần tiếp nhận bàn giao căn hộ tiếp theo. Lúc này mọi việc lại quay về Bước 1 như trên.
- Nếu cả 2 bên đã thống nhất và ký thủ tục xác nhận bàn giao căn hộ thành công, thì cả 2 sẽ đặt lịch bàn giao để khách hàng đến nhận căn hộ.
Những điều cần lưu ý khi nhận nhà chung cư, các dụng cụ cần có khi đi nhận bàn giao căn hộ:
- Hợp đồng mua bán căn hộ, giấy mời nhận bàn giao
- Bút thử điện, thước cuộn.
- Đèn pin, bút viết bảng, băng keo giấy viết chữ,
- Thước thủy
Checklist hướng dẫn kiểm tra khi nhận bàn giao căn hộ
Nghiệm thu máy lạnh
Đóng tất cả cửa phòng lại và bật máy lạnh lên để nhiệt độ khoảng 22 độ. Đếm số lượng dàn lạnh, số lượng cục nóng.
| PHẦN CẦN KIỂM TRA & NGHIỆM THU | TÌNH TRẠNG |
| Kiểm tra đường ống đồng trên trần thạch cao có cố định tốt không, đường thoát nước thải được gắn chắc? | ◻️ |
| Tất cả các phòng đều mát, và phải ngắt lốc ở dàn nóng sau tối đa 2 tiếng, CB riêng của máy lạnh không nhảy. | ◻️ |
| Không chảy nước xuống sàn tại miệng thổi và miệng hồi. | ◻️ |
| Cục nóng khi chạy có phát ra tiếng ồn quá to không. | ◻️ |
| Kiểm tra các miếng cao su lót dàn nóng có được lắp đặt chưa. | ◻️ |
| Đường ống có bị chạm vào vỏ máy không. | ◻️ |
| Kiểm tra xem cục nóng lặp đặt có đủ kiên cố trong về lâu dài không. | ◻️ |
| Yêu cầu cung cấp giấy bảo hành các thiết bị điện lạnh. |
Nghiệm thu thiết bị & hệ thống điện
| PHẦN CẦN KIỂM TRA & NGHIỆM THU | TÌNH TRẠNG |
| Kiểm tra xem công tắc On – Off đèn có bị gắn ngược hay không? | ◻️ |
| Kiểm tra đầu chờ của đường dây cấp điện, điện thoại, internet. | ◻️ |
| Kiểm tra tủ điện: Các CB từng phòng, từ khu vực, thiết bị có hoạt động đúng khi tắt mở không. | ◻️ |
| Kiểm tra ổ cắm để xem tình trạng có điện của các ổ. | ◻️ |
| Kiểm tra quạt gió vệ sinh, máy hút mùi: sử dụng bánh khói* hoặc bình xịt có khả năng nhả khói tương tự phả khói vào gần quạt rồi theo dõi xem tốc độ hút. | ◻️ |
| Tắt mở để kiểm tra tất cả bóng đèn sáng đều không bị nháy. | ◻️ |
| Dùng bút thử kiểm tra rò điện. | ◻️ |
| Kiểm tra xem đồng hồ điện tại hộp kỹ thuật hành lang. Đồng hồ điện có được kiểm định có phải đúng của căn hộ mình không. Chốt chỉ số đồng hồ điện. | ◻️ |
| Kiểm tra đường kính dây sử dụng trong căn hộ. Đặc biệt là ở nhà bếp phải có dây điện lõi từ 4.0 trở lên chờ sẵn để có thể lắp bếp từ an toàn. | ◻️ |
chỉ cần sử dụng một cái bật lửa để đốt cháy. Giá chỉ từ vài chục ngàn.)
Nghiệm thu đường ống nước và các thiết bị sử dụng nước
| PHẦN CẦN KIỂM TRA & NGHIỆM THU | TÌNH TRẠNG |
| Yêu cầu đấu nối hệ thống cấp thoát nước để có thể kiểm tra & sử dụng bình thường | ◻️ |
| Đóng bộ xả đường thoát nước lavabo và các chậu rửa, mở vòi nước cho gần đầy sau đó xả nước và quan sát xem có bị nghẹt không. Chú ý xem có tiếng ồn hay mùi hôi nhà vệ sinh phát sinh sau khi xả nước. | ◻️ |
| Kiểm tra vòi nóng lạnh các khu vực có trang bị | ◻️ |
| Kiểm tra CB chống giật của máy tắm nước nóng có hoạt động hay không bằng cách sử dụng nút TEST trên máy | ◻️ |
| Kiểm tra xem có mùi hôi nhà vệ sinh và ở các phểu thoát sàn hay không. | ◻️ |
| Giật nước bồn cầu và xem có bị thấm ra sàn không, mở nắp két nước ra quan sát xem van phao có hở không. | ◻️ |
| Kiểm tra số lượng phễu thoát sàn. Chú ý phải có phểu thoát sàn riêng cho khu vực tắm đứng riêng, và riêng cho sàn. | ◻️ |
| Kiểm tra các thiết bị vòi hoa sen, vòi xịt toilet xem có hoạt động không, tắt vòi nước còn rỉ ra không. | ◻️ |
| Kiểm tra đường cấp nước, thoát nước cho máy giặt, vòi lấy nước lau nhà. | ◻️ |
| Hứng lấy một xô nước đầy, dội lên sàn vệ sinh từ phía ngoài cửa, xem nước có chảy về chỗ trũng là thoát sàn không. Tiêu chí là phải thoát nước nhanh, không bị đọng trên sàn. | ◻️ |
| Kiểm tra xem ai là người có thể quản lý van tổng nước nóng, lạnh từ đồng hồ đo nước tại hộp kỹ thuật hành lang. Đồng hồ nước có được kiểm định có phải đúng đồng hồ đo nước căn hộ mình không. Chốt chỉ số đồng hồ nước. | ◻️ |
| Kiểm tra xem có phễu thoát sàn riêng ở cả 2 khu phòng giặt phơi & Lô-gia/ Balcony. Máy giặt cũng cần có riêng phễu thoát nước. | ◻️ |
| Kiểm tra áp lực nước có phù hợp hay không, quá mạnh hay quá yếu đều không tốt. | ◻️ |
| Với vách kính tắm đứng đóng cửa lại, sau đó phun nước lên các phần gioăng cửa xem có bị hở nhiều không, kiểm tra xem nước có bắn ra ngoài không, nước trên sàn có thoát kịp không. Kiểm tra gờ chặn nước phải cao 10 cm, nếu không đạt, yêu cầu sửa chữa. | ◻️ |
Nghiệm thu balcony hay lô gia
| PHẦN CẦN KIỂM TRA & NGHIỆM THU | TÌNH TRẠNG |
| Kiểm tra lan can đã bắt chặt và đúng kỹ thuật chưa, nếu là Inox thì có bị ăn mòn hay trầy nặng không, nếu là sắt thì đã sơn đầy đủ chưa có chỗ nào mài chưa hết còn sắc hay nhọn không. | ◻️ |
| Kiểm tra xem mở cửa kỹ thuật ở chỗ cục nóng có dễ mở hay không. | ◻️ |
| Đi ra ngoài balcony hay lô gia, đóng cửa kính và hắt thẳng vài xô nước vào cửa để kiểm tra độ kín, chú ý các gờ tiếp giáp giữa khung và tường. Nếu được, nên bịt thoát sàn lại sau đó dội thật nhiều nước xuống sàn lô gia hay balcony xem nước có tràn vào nhà không. Sau đó mở lại thoát sàn xem nước thoát nhanh không. | ◻️ |
Nghiệm thu các phần nội thất có sẵn khác
| PHẦN CẦN KIỂM TRA & NGHIỆM THU | TÌNH TRẠNG |
| Màu sơn tường, trần phải đồng đều, không loang lổ, lưu ý các chỗ quanh công tắc, miệng điều hòa, quạt gió. | ◻️ |
| Kiểm tra độ phẳng của tường, đặc biệt ở cao độ khoảng 1,5m đến 1,8m (chỗ giáp lai giữa hai tầm giáo) là hay bị lỗi nhất. | ◻️ |
| Kiểm tra lại xem loại thiết bị, nguồn gốc của thiết bị đã được lắp đặt và các thông số kỹ thuật hay chất lượng có phù hợp với hợp đồng hày không. Quan trọng nhất giấy bảo hành và thời hạn bảo hành. | ◻️ |
| Màu sắc sàn gỗ cần phải đều màu, lớp phủ vân bề mặt phải còn mới, không bị trầy xước nặng, | ◻️ |
| Kiểm tra sàn gỗ có phẳng không bằng cách sử dụng thước nhôm nếu có | ◻️ |
| Kiểm tra toàn bộ mặt sàn xem có chỗ nào bị hở quá lớn không (hơn 2mm), có chỗ nào bị nở rộp không nhất là các vị trí thường có lỗi như trước cửa nhà vệ sinh, góc nhà, cạnh tường. | ◻️ |
| Thử đi nhiều và nhúng trên sàn xem có phát ra âm thanh cọt kẹt không, chú ý nếu sàn bị bộp thì phải yêu cầu chỉnh sửa. | ◻️ |
| Đảm bảo rằng nẹp chân tường cùng màu, hoàn thiện tốt, không lem nhem, lộ đinh hay các đoạn nối quá ngắn. Các mach chuyển tiếp giữa nẹp chân tường và sàn gỗ không được hở. Thông thường có 2 trường hợp xảy ra khi sàn gỗ bị hở đó là do mặt sàn bị thiếu hoặc nẹp chân tường cong vênh. | ◻️ |
| Các mạch gạch ốp tường hay sàn phải thẳng và đều, hoàn thiệt tốt. Vữa hay keo trát để dán gạch trên kết cấu phải chắc đặc. Khi kiểm tra vỗ lên mặt ốp không có tiếng bộp, viên nào bị ộp thì đánh dấu để chủ đầu tư sửa lại. | ◻️ |
| Kiểm tra mức độ hoàn thiện cửa gỗ qua các tiêu chí nhẵn mịn, không bị sần sùi, nổi bọt khí trên bề mặt. Cánh cửa lắp phải thẳng, đóng mở nhẹ nhàng. Khi mở cửa ra khoảng 45 độ thì đảm bảo cánh không tự đóng hay tự mở. Cánh cửa cách sàn tối đa 5mm, cách khung tối đa 2mm. Nên đánh dấu chìa bằng băng keo giấy viết chữ để thuận tiện quản lý | ◻️ |
| Kiểm tra khóa cửa bằng cách khóa thử xem có bị kẹt hay không. Lưu ý cần kiên nhẫn thử hết các chìa. Nếu có hiện tương cánh bị lắc khi thử rung nhẹ tay nắm cửa thì có thể do quá trình đục lỗ khóa không đạt yêu cầu. Do đó cánh cửa phải có độ chặt vừa phải, lỗ khóa đục sai sẽ gây tiếng ốn do va chạm khi có gió từ các nơi đẩy vào, thậm chí sau này gió từ máy lạnh, quạt cũng gây tiếng ồn rất khó chịu. | ◻️ |
| Đối với cửa nhôm kính thì phải kiểm tra để đảm bảo không trầy xước, đóng mở nhẹ nhàng, silicon trét đều và thẩm mỹ. Cũng như cửa gỗ nếu khóa cửa nhôm rung lắc mạnh khi dùng tay lắc thì về lâu dài sẽ gây tiền ồn khó chịu. Khi cửa đóng toàn bộ thì nếu nhìn khe giữa hai cánh cửa kính đều và cùng nằm trên mặt phẳng thì là đạt tiêu chuẩn nghiệm thu. | ◻️ |
Kiểm tra phần tủ quần áo, tủ bếp, tủ gỗ nếu có trong gói bàn giao căn hộ này:
| PHẦN CẦN KIỂM TRA & NGHIỆM THU | TÌNH TRẠNG |
| Kiểm tra màu sắc như với cửa gỗ, lưu ý kiểm tra các phụ kiện xem có bị rỉ sét, đúng chủng loại hay không. Các cánh tủ khi kéo phải êm, không kêu, không chạm nhau. | ◻️ |
| Khi kiểm tra tủ áo phải đảm bảo cánh tủ không vênh, khi đóng mở cánh tủ áo thì không bị chạm nhau, khe hở giữa các cánh, giữa cánh với cánh tủ phải đều, tối đa không quá 2mm. | ◻️ |
| Các bản lề bật cho tủ bếp phải bắt chắc chắn và đầy đủ vít, với cánh có chiều cao <600cm thì cần 2 bản lề cho mỗi cánh, lớn hơn phải có từ 3-4 bản lề/cánh. Kiểm tra các ngăn kéo kéo ra nhẹ nhàng. Không tự trôi ra, các ruột ngăn kéo phải được phủ sơn. Cẩn thận nhấc hẳn ngăn kéo ra ngoài nhìn phía trong ruột tủ có sơn hay không. | ◻️ |
| Mặt đá tủ bếp chỗ nối phải phẳng (kiểm tra bằng tay hoặc áp thước nhôm lên), các cạnh phải đánh bóng đều, không còn vết mài, chỗ đặt mặt chậu rửa tiếp xúc với mặt đá phải bơm silicon, vết bơm phải kín để không bị thấm nước | ◻️ |
Đo diện tích & chốt bàn giao
Phần quan trọng nhất mà kinh nghiệm nhận bàn giao nhà chung cư bạn phải làm thật kỹ đó là phần đo diện tích, các tiêu chí cần quan tâm như bên dưới.
| PHẦN CẦN KIỂM TRA & NGHIỆM THU | TÌNH TRẠNG |
| Sử dụng thước để đo theo các kích thước thể hiện trên bản vẽ. Xác nhận được các số liệu kích thước đo với người phụ trách bàn giao. Ở bước này, bạn nên in bản vẽ ra giây để dễ thao tác và phối hợp xác nhận bàn giao hơn, nếu có yêu cầu sửa chữ, có thể đánh dấu các vị trí đó trên bản vẽ và chuyển cho đại diện chủ đầu tư. | ◻️ |
| Xác nhận các chỉ số đồng hồ điện, nước tại đồng hồ với người bàn giao căn hộ. | ◻️ |
| Tắt hết các CB tổng điện, khóa van nước, khóa cửa ban công lại, nhận bàn giao các loại remote và chìa khóa. Nên reset lại mã nếu dùng khóa điện tữ và đặt mã mới, dán niêm phong lại có chữ ký của cả 2 bên để tránh tình trạng khi nghiệm thu xong rồi nhà thầu vẫn vào và thậm chí đổi, tháo thiết bị. | ◻️ |
| Cần lấy sơ đồ điện và đường ống nước, đường ống đồng máy lạnh để thuận tiện trong sửa chữa hay cải tạo sau này. | ◻️ |
Các câu hỏi thường gặp về quy trình nhận bàn giao căn hộ
Kiểm tra khu vực chung gồm những gì?
Kinh nghiệm nhận bàn giao nhà chung cư thường đề cập nhiều đến căn hộ, tuy nhiên một điểm đáng chú ý là khu vực chung của chung cư thường ít được quan tâm. Không gian chung có thể bao gồm khu vực công cộng trong khu căn hộ, hệ thống, kết cấu công trình xây dựng, nơi để xe, lối đi nội bộ, vườn hoa, công viên, khu vực tiếp khách, bể bơi, quảng trường, hồ nước, khu vui chơi cho trẻ em…
Hồ sơ để đảm bảo điều kiện bàn giao nhà chung cư gồm những gì?
- Giấy phép xây dựng.
- Hợp đồng xây dựng của chủ đầu tư ký với các nhà thầu về khảo sát, thiết kế, thi công và giám sát công trình xây dựng.
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng. Hồ sơ thiết kế và bản vẽ thi công xây dựng công trình, kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công công trình, kết quả thẩm tra công trình xây dựng.
- Văn bản chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn vận hành thang máy, an toàn phòng cháy và chữa cháy.
- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định. Bản vẽ hoàn công.
Nhận nhà chung cư có cúng không?
Nhận nhà chung cư có cúng không hay nhận nhà chung cư có cần xem ngày không là câu hỏi mà nhiều người quan tâm. Thực tế là chủ đầu tư sẽ để dành một khoảng thời gian để chủ sở hữu có thể chọn ngày do đó bạn hoàn toàn chủ động được ngày nhận bàn giao căn hộ. Nhu cầu này tất nhiên là tùy thuộc vào mỗi gia chủ khác nhau.
Khi bàn giao nhà chung cư cần kiểm tra hạng mục nào?
Bạn có thể xem danh sách cần kiểm tra ở đây: Checklist bàn giao căn hộ chung cư
