Trần nhà bị thấm? Chống thấm hiệu quả

Nước trên trần từ đâu xuống — ba nguồn tôi gặp đi gặp lại

Muốn khoanh nguồn, chưa cần máy móc gì, anh chị để ý nhịp của vết ố trước đã:

• Ố đậm lên sau mỗi trận mưa → nước tới từ sân thượng hoặc mái phía trên. Trần tầng áp mái mà ố theo mùa mưa — nặng hơn là dột nhỏ giọt giữa trận mưa lớn — thì gần như chắc chắn thuộc nhóm này; chống thấm dột kiểu này phải làm trên mặt sàn sân thượng hoặc mái.
• Ố đậm lên theo giờ sinh hoạt của tầng trên — sáng sớm, chiều tối, đúng lúc nhà trên tắm giặt → nguồn là sàn nhà vệ sinh hoặc khu giặt phơi tầng trên.
• Ố đều quanh năm, chẳng liên quan mưa nắng → nghi ống nước hoặc bể chứa phía trên đang rò. Nhóm này âm thầm nhất, vì nguồn nước chảy suốt ngày đêm, không nghỉ theo mùa.

Đối chiếu ba nhịp đó với hai ca thật của đội tôi. Ca thứ nhất ở Phường Phú Lâm, Quận 6: trần nhà vệ sinh ố vàng, ẩm mốc nặng do thấm kéo dài từ tầng trên xuống. Anh Hải bên đội xử đúng bài: đục bỏ lớp gạch cũ ngay tại vị trí thấm, làm sạch tới mặt bê tông rồi mới xử lý chống thấm bằng hóa chất chuyên dụng. Ca đó hết 3.500.000đ. Điểm đáng để ý nhất: toàn bộ phần đục và quét chống thấm diễn ra trên lớp sàn lát gạch phía trên — đúng chỗ nước vào; cái trần ố bên dưới chỉ được xử lý ố sau, khi nguồn đã khóa.

Ca thứ hai ở Nhà Bè: trần loang lổ kiểu quanh năm, không theo mưa. Tôi kiểm hệ cấp thoát của bể nước phía trên thì ra bệnh: mấy mối nối ống PVC lão hóa, nứt vỡ, nước cứ rỉ rả thấm qua sàn bê tông rồi loang xuống trần. Cắt bỏ đoạn ống cũ, thay ống PVC Bình Minh mới, xử lại chống thấm — cả cụm việc 10.500.000đ. Nếu hôm đó chỉ nhìn cái trần mà trét với sơn, khách sẽ mất tiền hai lần: một lần cho lớp sơn vô ích, một lần cho việc sửa thật sau đó, chưa kể tiền nước rò ra từng ngày.

Còn nguồn sân thượng thì tôi không đi sâu ở trang này — 1Fix có bài riêng về chống thấm sân thượng nói kỹ chuyện vật liệu, độ dốc, phễu thoát. Với cái trần, điều cần nhớ gói trong một câu: trần ố vì nước mưa thì việc phải làm nằm trên mặt sàn sân thượng hoặc mái, không nằm ở mặt dưới trần.

Sơn chống thấm trần nhà — giới hạn mà người bán sơn ít khi nói

Tháng nào cũng có khách hỏi tôi câu này: mua thùng sơn chống thấm về lăn thẳng lên trần được không. Trả lời cho tử tế thì phải tách hai trường hợp.

Trường hợp nước từ trên xuống — chiếm phần lớn ca thấm trần: sơn ở mặt dưới trần là chặn đầu ra, không phải chặn đầu vào. Nước vẫn vào sàn bê tông từ phía trên, tích trong đó, rồi làm một trong hai việc: đẩy phồng chính lớp sơn mới — màng sơn càng kín thì nước càng bị giữ lại trong bê tông, không thoát ra được; hoặc lần theo khe khác mà chảy ra ngay cạnh vết cũ. Đó là lý do nhiều nhà sơn lại trần hai ba lần trong một năm mà vết ố cứ quay lại, thường còn loang rộng hơn trước. Tiền một thùng sơn không lớn, nhưng tiền sơn cộng tiền công cộng tiền bắc giàn nhân lên ba lần thì thành lớn — trong khi sàn bê tông phía trên vẫn ngậm nước suốt thời gian đó.

Trường hợp sơn có ích, và có ích thật: một là bước hoàn thiện sau khi nguồn phía trên đã xử xong — mặt dưới trần cần xử lý ố rồi sơn lại cho đều màu, nhân công sơn chống thấm theo bảng giá 1Fix là 35.000 – 50.000đ/m². Hai là trần chỉ ẩm nhẹ do hơi nước ngưng tụ — phòng tắm kín, khu bếp ít thông gió — hoàn toàn không có nguồn nước chảy; kiểu này sơn kết hợp cải thiện thông gió là đủ, không phải đục đẽo gì.

Cách tự phân biệt tại nhà: nhìn nhịp ố như mục trên. Vết ố có quầng loang, đậm nhạt thay đổi theo mưa hay theo giờ sinh hoạt tầng trên nghĩa là có nguồn nước chảy — sơn không thay được việc xử nguồn. Ố mờ, đều, kèm cảm giác hầm hơi cả phòng thì mới nghiêng về ẩm ngưng tụ.

Trần thạch cao ố vàng — tấm thạch cao không phải là cái trần

Nhà có trần thạch cao, khách hay chỉ lên tấm ố và nói trần em thấm. Nói cho đúng thì tấm thạch cao chỉ là lớp áo treo bên dưới trần bê tông, cách nhau một khoảng rỗng. Nước rò từ sàn bê tông phía trên nhỏ xuống lưng tấm, tấm hút nước như giấy thấm, vàng loang ra từ tâm — nghĩa là đến lúc anh chị nhìn thấy vết ố, tấm đã ngậm nước được một thời gian rồi. Sơn đè lên vết ố là việc vô ích: tấm đã ngậm nước sẽ ố lại, nặng hơn thì võng xuống, mủn, rớt từng mảng.

Trình tự đúng mà tôi vẫn làm: tháo hoặc cắt mở tấm ngay vùng ố → rọi đèn vào khoảng rỗng, tìm xem nước rơi từ đâu — vệt nước trên đáy trần bê tông, trên thân ống âm → xử nguồn ở phía trên → chờ khô hẳn, kiểm lại lần nữa → thay tấm ố. Khung xương còn tốt thì chỉ thay tấm lẻ, không việc gì phải làm lại cả trần.

Ca lớn nhất gần đây của tôi ở Phường Hiệp Thành, Quận 12 là một gói ba việc gộp: làm mới nguyên hệ trần thả thạch cao khung xương Vĩnh Tường — đo mặt bằng, bắn cốt laser lấy cao độ, dựng khung viền rồi liên kết thanh chính thanh phụ bằng vít chuyên dụng — kèm hạng mục chống thấm và kiểm tra bồn nước phía trên. Trọn gói 33.000.000đ. Tôi kể ca này không phải để dọa: nó là đầu nặng nhất của dải chi phí, và bài học của nó nằm ở chỗ khác — đã phải làm trần mới thì bắt buộc khóa nguồn nước cùng lúc (chống thấm, kiểm bồn), nếu không trần mới sẽ ố đúng như trần cũ. Đa số ca thạch cao tôi làm chỉ dừng ở mức thay vài tấm sau khi xử nguồn.

Khoan trần khi trần đang thấm — hai chuyện nên biết trước khi cầm máy khoan

Chuyện thứ nhất: đừng khoan treo đồ vào vùng trần đang ẩm. Khoan lắp đèn, lắp quạt trần, lắp giá phơi đều phải cấy tắc kê nở hoặc ti ren vào bê tông. Bê tông đang ngậm nước giữ tắc kê kém hơn hẳn bê tông khô, còn ti sắt nằm trong vùng ẩm thì rỉ dần theo thời gian. Vật treo càng nặng, càng phải chờ xử thấm xong, trần khô hẳn rồi mới khoan.

Chuyện thứ hai: khoan trần lúc chưa biết phía trên có gì là trò may rủi. Trong khoảng trần — nhất là trần có đóng thạch cao — thường chạy ống cấp nước âm, ống thoát của nhà vệ sinh tầng trên, ống nước máy lạnh. Ca Nhà Bè tôi kể ở trên chính là đường ống của bể chạy trong sàn: khi nó rò rỉ thì trần ố; nếu ai đó khoan trúng nó thì từ ố thành phun nước. Nên thợ có kinh nghiệm bao giờ cũng dò trước: mở một tấm thạch cao gần đó nhìn đường ống, đối chiếu vị trí thiết bị nước của tầng trên, rồi mới đặt mũi khoan.

Chi phí chống thấm trần — tính theo nguồn thấm, không theo kích thước vết ố

Khách hay tả vết ố qua điện thoại rồi hỏi luôn giá. Tôi nói thật là không báo nổi, vì cùng một vết ố cỡ hai gang tay: có ca chỉ cần trám một điểm rò — theo bảng giá là 300.000 – 800.000đ/điểm; có ca phải đục cả khoảnh sàn nhà vệ sinh tầng trên — 200.000 – 400.000đ/m² tính trên phần sàn phải làm, đã gồm công đục gạch; có ca phải chống thấm lại mặt sân thượng phía trên — 120.000 – 250.000đ/m² tùy vật liệu. Vết ố nhìn giống hệt nhau, tiền khác nhau cả chục lần, vì tiền nằm ở nguồn chứ không nằm ở vết.

Vì vậy cách làm của 1Fix là kiểm tra trước, báo giá sau, anh chị đồng ý mới thi công. Có ca chỉ dừng ở bước kiểm tra: một nhà ở Quận 12 gọi tôi xem trần và tường ố vàng, nứt chân chim ở chỗ tiếp giáp — tôi kiểm, chỉ rõ tình trạng và hướng xử lý; ca đó dừng ở bước kiểm tra, khách trả 150.000đ tiền công, không phát sinh khoản nào khác. Còn ba ca có thi công trong bài — 3.500.000đ cho trần nhà vệ sinh ở Quận 6, 10.500.000đ cho cụm thay ống bể nước kèm chống thấm trần ở Nhà Bè, 33.000.000đ cho gói làm mới trần thạch cao kèm chống thấm ở Quận 12 — đều là giá ca thực tế chốt sau khảo sát; ca của anh chị sẽ có con số riêng sau khi thợ nhìn tận nơi.

Sau 13 năm làm sửa nhà, điều tôi mong anh chị giữ lại từ bài này chỉ một ý: với thấm trần, đừng đánh giá độ nặng bằng mắt nhìn từ dưới lên, và đừng để vết ố ngâm qua trọn một mùa mưa. Bê tông ngậm nước lâu thì thép trong sàn bắt đầu rỉ, tấm thạch cao mủn dần, và chi phí trượt từ mức vài trăm nghìn của một điểm trám lên mức chục triệu của một ca làm lại. Kiểm sớm, lần đúng nguồn, xử một lần ở đúng chỗ nước vào — cái trần bên dưới sau đó chỉ còn là chuyện sơn lại cho đẹp.